Les dirigeants des grosses foncières de l’immobilier commercial doivent mal dormir depuis de longs mois, et pas seulement à cause de la canicule qui sévit en ce moment….
Un graphique du cours des actions de 3 foncières majeures, spécialisées en immobilier commercial, va vous éclairer : ci-après l’évolution des actions depuis un an de UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD, KLEPIERRE et HAMMERSON.
Les effets du confinement, de mi-mars à mi-mai 2020 en France, y apparaissent clairement. On constate que la réouverture des magasins et centres commerciaux a permis un rebond du cours des actions, mais que celles-ci décrochent de nouveau rapidement dès le mois de juin.
Bien entendu, la Bourse réagit à très court terme, et les incertitudes, pour ne pas parler des inquiétudes qui affectent l’économie et plus particulièrement le commerce, se reportent immédiatement sur les cours des entreprises dont l’activité est en corrélation directe.
Mais c’est quand même « sauve-qui-peut » chez les grosses foncières !
Alors quelles sont les mesures prises pour s’en sortir ?
HAMMERSON a choisi de se recapitaliser – ce qui n’est d’ailleurs pas la 1ère fois qu’elle le fait (2008 et la crise des subprimes… j’y étais !), notamment en cédant sa participation dans la joint-venture VIA OUTLET.
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Décision similaire pour KLEPIERRE, qui a annulé son rachat de 2.7 millions d’actions décidé entre 2018 et 2019 ; l’objectif initial de réduire le capital est donc abandonné pour le moment…
UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD, champion mondial de l’immobilier commercial, s’est lourdement endetté en 2017 pour acheter WESTFIELD (plus de 20 milliards d’Euros). La chute du groupe INTU, déjà plombé par son endettement avant la crise, est évidemment un très mauvais signal pour lui…
Si vous n’avez pas suivi cette information : INTU, grosse foncière britannique, a demandé il y a quelques semaines son placement sous administration judiciaire. Le COVID-19 a été un catalyseur de ses difficultés, déjà connues avant la crise sanitaire et économique, et la suspension du paiement des loyers de centaines de ses commerçants a été la goutte de trop.
Alors quelles solutions s’offrent aux grosses foncières présentes dans les centres commerciaux ?
- Augmenter les loyers des commerçants ? Les foncières essaient déjà de rehausser le taux de recouvrement des loyers échus, et les liquidations d’enseignes devraient hélas être annoncées les mois à venir… Évidemment ce n’est pas une option.
- Vendre des centres commerciaux ? Au vu de la conjoncture, personne ne se précipite pour en acheter.
- Se diversifier ? Car oui, la stratégie d’avoir misé uniquement sur l’immobilier commercial s’avère aujourd’hui catastrophique, même si personne n’avait pu anticiper la crise.
Mais comment diversifier ?
- Le bureau s’en sort bien, mais pour combien de temps ? Le télétravail expérimenté durant quelques mois a révélé aux entreprises utilisatrices qu’elles pouvaient faire des économies de m². Les investisseurs en immobilier de bureaux, quoi qu’ils en disent, doivent se faire du souci pour leur stock de surfaces vacantes, qui risque d’augmenter dans les mois ou les années à venir.
- Investir en logistique ? Les résultats des investisseurs de ce secteur sont encourageants mais pour combien de temps ? Car ils sont liés au chiffre de la consommation et du e-commerce qui, il est vrai, ne cesse de progresser depuis des années… Mais si la consommation baisse, la chaîne entière se retrouve fragilisée.
- Alors le résidentiel ? Les foncières présentes dans ce segment ont annoncé de bons résultats. Donc à court terme, cet investissement reste rassurant. Mais là aussi, si la paupérisation de la société s’accentue, si l’Etat intervient pour plafonner les loyers afin de permettre l’accessibilité du logement au plus grand nombre (comme c’est d’ailleurs déjà le cas), l’on risque d’assister à des difficultés majeures chez les investisseurs.
Comme on le voit, et plus que jamais, l’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille.
Les investisseurs et les acteurs de la chaîne de valeur doivent, plus que jamais, anticiper pour ne pas subir les crises quand elles surviennent.
Il leur faut écouter les signaux avant-coureurs (pas du COVID-19, difficilement prévisible ! … mais de la transformation de la société), chercher à mettre en œuvre des solutions et des innovations, et surtout ne pas s’endormir lors de périodes favorables, au risque de rater le train du changement.
L’industrie immobilière étant une grosse et lourde machine, il est impératif de commencer les manœuvres avant de se retrouver face à l’obstacle.
Dans mon prochain article, je vous présenterai les mesures sur lesquelles réfléchit le gouvernement pour sauver le commerce de proximité…