Il y a quelques jours, les dirigeants de quatre sociétés de gestion de SCPI de premier plan se sont exprimés lors d’un « débat » pour nous faire un feed-back de la performance des SCPI au cours du 1er semestre 2020, et sur l’impact du COVID-19.
J’ai eu grand plaisir à voir et écouter ces quatre personnalités que j’ai eu la chance, pour trois d’entre elles, de côtoyer il y a quelques années, quand j’étais jeune Property Manager !
On comprend mieux la popularité des SCPI, qui proposent des rendements attractifs et permettent de diversifier les risques financiers.
Elles sont en outre pilotées par des experts en immobilier, capables de faire évoluer leurs stratégies en accompagnant les bouleversements économiques, technologiques et sociétaux.
Pour celles et ceux qui souhaiteraient visionner cet échange en intégralité (plus de 45 minutes à prévoir !), en voici le lien : http://www.h24finance.com/news-13831.html
Et pour celles et ceux qui ont moins de temps, je vous en préparé une synthèse.
SCPI : le premier état des lieux post-confinement
Avec les dirigeants de La Française REM (Marc BERTRAND, Président), Amundi Immobilier (Jean-Marc COLY, Directeur Général), Perial AM (Eric COSSERAT, Président) et Primonial REIM (Grégory FRAPET).
Avant de vous livrer ma synthèse, je propose, à ceux qui n’en sont pas familiers, de définir une SCPI « dans les grandes mailles » …
SCPI est le sigle de Société Civile de Placement Immobilier, également appelée « pierre-papier ». C’est une société non cotée dont l’objectif est de collecter de l’argent (de particuliers comme vous et moi, ou de personnes morales), en vue de l’investir dans des immeubles. Ceux-ci peuvent être des immeubles de bureaux, de commerces, résidentiels, de santé etc.
Chaque actionnaire, ou associé, est donc, en quelque sorte, propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI, ce qui permet de mutualiser les risques propres à l’immobilier traditionnel.
La valeur d’une part est quant à elle déterminée en fonction de la valeur d’expertise de la SCPI.
Ces SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui sont chargées de collecter de l’épargne pour l’investir dans des immeubles, qu’elles vont ensuite gérer : gestion technique, commerciale, juridique, locative, incluant la facturation, l’encaissement et le recouvrement des loyers et des charges.
Un actionnaire doit donc être attentif à plusieurs indicateurs et notamment :
- Au taux de recouvrement des loyers et des charges, puisque c’est la base du calcul de ses dividendes ;
- A la catégorie des actifs achetés par la SCPI (résidentiels ? bureaux ? commerces ? mixtes ?), certaines catégories étant plus ou moins à risque ;
- A leur localisation, aux types de locataires et de baux (un actif CORE cumulant les bons points : très bonne localisation, locataires de premier rang, baux fermes ou de longue durée) ; cela engendre des loyers élevés dont le recouvrement est généralement maximisé, avec des revenus garantis sur une longue période ;
- A leur état (neuf ou ancien) qui influe sur le niveau des charges d’entretien et sur la part non récupérable sur les locataires ;
- Au montant des frais de gestion, qui dégrade le dividende reversé ;
- Au montant du report à nouveau ;
- Etc.
Revenons maintenant au point « post-confinement » présenté par La Française REM, Amundi Immobilier, Perial AM et Primonial REIM.
Quel est l’état du recouvrement des loyers ?
Pour les facturations du 1er trimestre 2020, les loyers étant majoritairement payables à terme « à échoir » (c’est-à-dire au 1er janvier pour la location du 1er trimestre), et donc payés avant le confinement, le taux de recouvrement a été le même que le taux moyen habituellement constaté par les SCPI, soit plus de 90%.
Pour le second trimestre, incluant la période de confinement, le taux de recouvrement se situe aux alentours de 75 à 80%, hors commerces.
Pour répondre aux demandes d’allègement des locataires, des accords amiables ont été largement préférés au règlement contentieux. Diverses solutions ont été trouvées par les sociétés de gestion de SCPI : reports de loyers, paiement à terme échu et non à échoir, annulation des loyers du 2T pour les TPE…
L’idée principale était d’éviter de « perdre » des locataires, tout en restant vigilant sur les réponses apportées qui se sont faites au cas par cas, certains locataires ayant une trésorerie solide et/ou n’ayant pas souffert, comme d’autres, de la crise sanitaire et ne pouvant se prévaloir d’un allègement important qui aurait pénalisé les actionnaires.
Concernant les SCPI d’actifs commerciaux : le taux de recouvrement a été de 50% environ, ce qui est jugé meilleur que les prévisions qui s’établissaient aux alentours de 30 à 40%.
Quel a été le taux de redistribution aux actionnaires ?
Sur le 1er trimestre, n’ayant pas subi l’impact du confinement, le taux de redistribution a été normal soit 100% des revenus (déduction faite des charges non récupérées et des frais de gestion bien sûr [NDLR])
Sur le 2nd trimestre, la stratégie de redistribution a été variable selon les SCPI : de 66% à 100%, hors SCPI commerces, certaines SCPI ayant décidé de s’aligner sur le taux de recouvrement des loyers, d’autres de relever le taux de redistribution, en utilisant les reports à nouveau par exemple.
Les quatre dirigeants s’accordent en revanche à dire que les redistributions des 3T et 4T 2020 devraient revenir à la normale, exception faite peut-être des SCPI commerces.
Quel sera l’impact sur les investissements et la collecte de l’épargne ?
En matière de collecte, tous annoncent atteindre 50% des objectifs de l’année au 30/06/2020, essentiellement dû à une surperformance du 1er trimestre, la collecte ayant ensuite fléchi durant le confinement. La collecte va vraisemblablement reprendre sur un bon rythme lors des 3T et 4T 2020.
Concernant les stratégies d’investissement, le COVID n’a fait qu’accélérer la tendance de fonds affectant les immeubles tertiaires, la Française REM, Amundi Immobilier, Perial AM et Primonial REIM s’entendant sur la nécessité d’introduire toujours plus de services dans les immeubles pour s’adapter au changement des usages de travail.
Nos quatre dirigeants gardent la conviction que le bureau, non seulement n’est pas mort comme certains le disent, mais qu’il se réinvente : les gens ont besoin de se voir pour travailler, garder un lien social, et stimuler leur créativité.
Jean-Marc Coly ajoute une donnée temporelle : si l’on considère la durée d’un bail commercial (3, 6 ou 9 ans), les investisseurs estiment disposer de quelques années encore pour réinventer les immeubles tertiaires.
Quel est l’impact sur la valeur de la part de SCPI ?
Pour les immeubles CORE : tous se veulent rassurants, estimant que la valeur de la part sera vraisemblablement stable au 1er janvier 2021. Des expertises au 30/06/2020 tendent à le confirmer, mais il faudra attendre la fin d’année et les expertises de décembre pour avoir plus de certitude.
Jean-Marc Coly nuance toutefois en indiquant qu’en revanche, il y aura vraisemblablement un impact de la crise du COVID-19 sur les actifs non-CORE.
Voilà qui clôture mon compte-rendu d’un échange passionnant, et finalement rassurant, pour tous ceux qui s’interrogent sur l’avenir de l’immobilier en tant que valeur de placement !